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深圳楼市超强调控来了?银行或将以官方参考价发放房贷

2021年2月8日,深圳住建局宣布正式建立二手住房成交参考价格发布机制,2月9日下午,深圳市房地产和城市建设发展研究中心副主任王锋代表深圳官方对这一政策进行进一步解读。

王锋首先披露了本次二手房指导价的制定依据。

王锋称,在所有房源中,其中的约62%根据去年的网签价格计算得出;约10%部分楼盘长期无成交,由评估师驻场测算;约27%,这部分是大家普遍感觉与市场价存在差距的,是因为去年福田、南山、宝安的热点片区,可能存在炒作因素,导致挂盘价虚高,挤出泡沫后才是合理价格。

事实上,从深圳五大中介的挂盘价来看,深圳二手房官方指导价与卖家的心理预期确有较大差距,多名业内人士在进行认真比对后告诉21世纪经济报道,多数房源的参考价是真实成交的8折左右,深圳湾一带的房源大概是5折。

昨日晚间,深圳官方召集五大中介机会开会,要求所有中介门店挂牌价不可以超过指导价格,之后贝壳等中介机构下架官方成交系统,挂盘价也以“暂无数据”的形式展示。

官方指导价与真实成交价之间的距离,正是未来可能“降杠杆”的空间。业界普遍认为,如果银行的评估价以二手房成交参考价格机制为准,则可以加杠杆的空间将收窄,市场将迅速进入横盘期。

“举个例子,这套房成交价是700万,银行按照官方指导价评估只有500多万,那你只能按照这个去贷款,首付就要多掏差不多200万。”一名深圳地产人士告诉21世纪经济报道。

事实上,对银行贷款的引导,正是本次官方发布这一成交价格机制的动因之一。

在昨日深圳住建局对这一政策的解读中,官方称,发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度,引导市场理性交易,引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格,引导商业银行合理发放二手住房贷款,防控个人住房信贷风险,稳定市场预期。

今日,王锋也对这一问题作出回应,银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考,可以在这个基础上有所浮动,但太过离谱则可能触发约谈,并对此承担责任。参考价将跟随市场变动进行更新,目前暂定一年一更。

这一政策引导成效几何,还有待观察。21世纪经济报道向深圳多家商业银行的人士进行咨询,目前多数也在观望阶段,未来银行的评估价将如何制定尚不明朗。

一名房贷业务占比较高的股份制银行人士告诉21世纪经济报道,“还没有(收到通知),不过我们会参考这个机制来合理发放房贷。”

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影响有多大?

那么此次新政究竟有多厉害?

在业界人士看来,如若二手房成交参考价对银行的评估价带来较大的影响,这一政策将是触及根基、动及根本的调控措施。“如果评估价不得高于官方参考价,杠杆会下降很多,遍地疯涨的趋势就会被改变,深圳会横盘一段时间了。”一名中介人士对21世纪经济报道表示。

位于光明的龙光玖龙台项目,贝壳最近的一次成交在2021年1月23日,成交单价为82895元/平方米,而官方的指导价格为51900元/平方米;再如,南山的中海阳光玫瑰园,其成交均价在14万元/平方米左右,而官方指导价则为10.6万元/平方米。

如果银行的评估价格系统参照官方的指导价格,会产生什么样的影响?

“参考价如何影响房价和成交,关键要看银行评贷的跟进情况。”南山区一位中介门店负责人称,目前参考价和门店挂盘价相比普遍打了7折,如果后续银行按照参考价评估贷款,首付会大大提高。

举个例子,福田某盘实际成交价1000万,成交参考价800万,首付五成,原本可以贷500万,首付准备500万即可,新政后只能贷400万,首付就要准备出600万,如果筹不出这100万,就只能放弃或者买总价更低的房子。需求被迫减少了。

招商证券首席分析师张夏老师在朋友圈分析称,买卖家价格预期太大,如果再加上放贷按照参考价格,实际首付比例大幅提升,深圳二手房要被速冻了。

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